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La nullità del mutuo fondiario per superamento del limite di finanziabilità

Il limite di finanziabilità di cui all’art. 38 TUB è elemento “essenziale” del contratto di mutuo fondiario, così che il suo mancato rispetto determina la nullità del contratto stesso.

Con ordinanza n. 1193/2020 depositata il 21 gennaio la I Sez. Civile della Corte di Cassazione ha confermato i precedenti arresti giurisprudenziali in tema di nullità del contratto di mutuo fondiario per superamento della soglia di finanziabilità.

Secondo la definizione data dall’articolo 38 D.L. 1 settembre 1993, n. 385 il “credito fondiario” costituisce una particolare forma di finanziamento bancario a medio e lungo termine garantito da ipoteca di primo grado sugli immobili concessi in garanzia.  Per tale finanziamento la legge fissa una soglia prudenziale, ossia un limite percentuale massimo di finanziabilità. Ai sensi del combinato disposto dell’art. 38 comma 2 T.U.B.  e dell’art. 1 della delibera CICR del 22 aprile 1995 l’ammontare complessivo del finanziamento erogato dall’Istituto di credito non deve superare “l’80 per cento del valore dei beni ipotecati”, salvo la presenza di particolari e ulteriori garanzie.

Secondo il parere espresso dagli Ermellini nella pronuncia in argomento, il limite di finanziabilità di cui all’art. 38 TUB è elemento “essenziale” del contratto di mutuo fondiario, “così che “(…) il suo mancato rispetto determina la nullità del contratto stesso, costituendo un limite inderogabile all’autonomia privata in ragione della natura pubblica dell’interesse tutelato, volto a regolare il quantum della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare e agevolare e sostenere l’attività di impresa.(…) In ragione di simile finalità la disciplina del trattamento di favore riservato al credito fondiario è stata ritenuta (e dunque può esser ritenuta) conforme a costituzione, secondo quanto esplicitato nella sentenza n. 175 del 2004 della Corte costituzionale; sicchè da questo dato non può prescindersi nella ricostruzione dei tratti essenziali della fattispecie secondo l’attuale assetto normativo e costituzionale”

Ancora una volta la S.C. si sofferma sulla questione dirimente, discussa in dottrina ed in giurisprudenza, concernente gli effetti del superamento del tetto di finanziabilità imposto dall’art. 38 T.U.B.

Tradizionalmente la giurisprudenza di legittimità aveva ricondotto la previsione di una percentuale massima di finanziabilità all’esigenza -di ordine pubblico- di impedire agli Istituti di credito di assumere esposizioni finanziarie senza adeguate contropartite a garanzia. Tant’è che, coerentemente con tale impostazione, alla violazione di tale regola di “condotta” conseguiva unicamente l’irrogazione di una sanzione amministrativa in danno dell’Istituto di credito (ex art. 145 Tub).

Di recente, tuttavia si è assistito ad un radicale revirement della giurisprudenza di merito e di legittimità. Dapprima la Cassazione, con la sentenza n. 17352 del 13 luglio 2017, ha affermato che il limite di finanziabilità, essendo volto a tutelare un interesse di natura pubblica, costituisce una regola imperativa (e non di comportamento) la cui intangibilità non è derogabile neppure dalle parti. Di conseguenza, dalla violazione del limite anzidetto discende la nullità del contratto di mutuo fondiario salva la possibilità di conversione del contratto medesimo in un ordinario finanziamento ipotecario ove ne risultino accertati i relativi presupposti.

La tesi è stata confermata dalle successive ordinanze della Cassazione n. 11201 del 9 maggio 2018 e n.13286 del 28 maggio 2018, a cui si sono conformati i giudici di merito. Tra le altre, significativa in tal senso è l’ordinanza del Tribunale di Pistoia del 20 dicembre 2018. In quest’ultimo caso il Giudice ha ritenuto assorbente l’eccezione di nullità per superamento del limite di finanziabilità e ha quindi sospeso l’esecuzione immobiliare proposta dalla banca.

Non da ultima va registrata la recente sentenza della Cassazione Civile, sez. III, sent. n. 17439 del 28 giugno 2019 secondo la quale : “In tema di credito fondiario, il limite di finanziabilità previsto dal D.lgs. 1 settembre 1993, n. 385, art. 38, comma 2 come stabilito dalla Banca d’Italia su delibera del Comitato interministeriale per il credito e il risparmio, non esaurisce i suoi effetti sul piano della condotta dell’istituto di credito mutuante, ma è elemento essenziale per la valida qualificazione del contratto di mutuo come fondiario e quindi per l’applicabilitàà della relativa disciplina di privilegio, sostanziale e processuale, in favore del creditore; pertanto, il superamento di tale limite comporta certamente, tanto ove sia necessario inferirne la nullità dell’intero contratto, salva la sua conversione ai sensi dell’art. 1424 c.c., quanto ove sia sufficiente la riqualificazione di quello come mutuo ordinario con disapplicazione della disciplina speciale di privilegio, la non operatività della norma che esenta il creditore fondiario dall’obbligo di previa notifica del titolo esecutivo, ai sensi del richiamato D.lgs. n. 385 del 1993, art. 41, comma 1

In altre parole, la III Sez. Civile –confermando l’assunto già espresso dalla precedente pronuncia del luglio 2017- ha nuovamente ribadito che il superamento del limite di finanziabilità di cui all’art. 38 del Testo Unico Bancario (80% del valore del bene, innalzabile al 100% in caso siano state acquisite ulteriori garanzie di particolare pregio), comporta la nullità del contratto di mutuo fondiario, salva la conversione in altro contratto di cui possieda le  relative caratteristiche (mutuo ipotecario).

Da ultimo con ordinanza del 21 gennaio 2020 la Cassazione ha deciso di dare continuità alle precedenti pronunce sul punto, confermando i precedenti arresti giurisprudenziali.

Ad oggi, dunque l’orientamento assolutamente prevalente nella giurisprudenza di legittimità vede oramai consolidata la tesi della nullità integrale del mutuo fondiario in caso di appurato superamento del limite di finanziabilità di cui all’art. 38 T.U.B..

Leggi la pronuncia in commento: Cass.-Civ.-1193-del-21.01.2020

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